¿Pensando en alquilar vivienda?, esto es lo que debe saber para hacer una buena

¿Cuál puede ser  el monto de ingresos mínimo que debe percibir una persona para pensar en tomar en alquiler una vivienda?
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Más que el monto del ingreso mensual, lo que dicen los estudios es que el porcentaje máximo del salario que se debe destinar para el pago del arrendamiento, independientemente del estrato, oscila entre un 25% y un 30%. 

El resto se destina a cubrir los demás gastos de la canasta familiar o personal, tales como educación, alimentación, salud, transporte, vestuario y recreación.

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Más que el monto del ingreso mensual, lo que dicen los estudios es que el porcentaje máximo del salario que se debe destinar para el pago del arrendamiento, independientemente del estrato, oscila entre un 25% y un 30%. 

El resto se destina a cubrir los demás gastos de la canasta familiar o personal, tales como educación, alimentación, salud, transporte, vestuario y recreación. 

¿Antes de firmar el contrato de arrendamiento qué debe considerar el futuro inquilino?
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Lo más importante antes de tomar en alquiler un apartamento pequeño o un apartaestudio es que la persona consulte su presupuesto. Debe tener total certeza de la capacidad de pago del canon pactado. Esta primera condición está directamente ligada a la ubicación y al estrato del sector donde está localizado el inmueble, toda vez que ese indicador marca en gran proporción el valor del canon.

Otros gastos inherentes al hogar también deben ser considerados. Dentro de ellos se puede mencionar aspectos como la alimentación, costos de lavandería, planchado, limpieza (algunas personas se encargan directamente), televisión por cable, internet y el pago de servicios públicos, entre otros. 

Después de esto vienen otros aspectos, como si el área (tamaño) que requiero satisface mis necesidades particulares y las condiciones de funcionalidad y de tipo ambiental de la vivienda, como una adecuada distribución, buena iluminación y ventilación naturales.

Las necesidades de parqueo, ya sea para carro o motocicleta, también deben ser consideradas.

¿Si la persona quiere vivir en unidad cerrada, qué debe tener en cuenta, qué tan importante es que conozca las normas de convivencia?
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Son varios aspectos los que se deben considerar ?al momento de trasladarse como inquilino o arrendatario en una vivienda (casa o apartamento) ubicada en un conjunto o edificio sometido a régimen de propiedad horizontal. 

El primero de ellos es el valor de la administración, costo que aunque normalmente está incluido en el canon de arrendamiento, influye o puede influir de manera importante en el valor del canon. 

Igualmente, es importante considerar el costo de los servicios públicos según el estrato del conjunto, toda vez que el costo de los mismos  (en igualdad de consumo) en los estratos altos es superior que en los estratos medios y bajos. 

Así mismo, es muy importante tener claro que las normas de convivencia establecidas en los reglamentos de propiedad horizontal implican que al alquilar una vivienda sometida a este régimen, se asume el cumplimiento obligatorio de dichas normas.  

¿Es importante la ubicación de  la vivienda si la persona no cuenta con transporte particular? 
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Sí. Es muy importante considerar en estos casos la cercanía a medios de transporte público, el cual normalmente se presta por vías arterias o corredores urbanos. 

La proximidad a estas vías supone entonces que la persona pueda acceder más fácilmente al transporte público. 

En el caso de Cali, la cercanía al Sistema Integrado de Transporte Masivo, MIO, es fundamental para aquellas personas que no disponen de medio de transporte particular.

En consecuencia, la cercanía de la vivienda al lugar de trabajo se convierte entonces en una decisión importante a considerar al momento de alquilar una vivienda, dado las dificultades que se presentan en la movilidad, sobre todo en grandes ciudades. 

¿Qué se debe tener en cuenta sobre  el costo de los servicios públicos?

Es muy importante considerarlos al momento de tomar la decisión de alquilar una vivienda, ya sea casa o apartamento, por cuanto el valor de los servicios públicos domiciliarios está vinculado directamente con la estratificación socio-económica. 

¿Qué tanto pesa la distancia a la casa de los padres de la persona que está buscando vivienda y la distancia al lugar del trabajo, cuál tiene más importancia? 
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Eso es relativo. Hay quienes consideran, por razones particulares, que es más importante alquilar una vivienda que esté cerca a la residencia de sus padres que al sitio de trabajo, especialmente si los visita frecuentemente.

Sin embargo, en la mayoría de los casos, las personas que rentan un inmueble prefieren estar próximos a sus sitios de trabajo por cuanto son desplazamientos diarios y obligatorios, mientras que con los padres es más probable que estas visitas no sean diarias y se limitan a los fines de semana. Pese a ello cada caso debe ser analizado individualmente.

¿Buscar un  apartamento fuera de Cali, en los municipios de influencia, es buena idea?   
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Si la persona piensa vivir y trabajar en uno de esos municipios vecinos es una decisión acertada, porque en general el costo de vida en esas poblaciones intermedias es inferior al de una ciudad como Cali, pero esto es inversamente proporcional a las oportunidades de trabajo y estudio. Sin embargo, muchas personas toman esta decisión, basados únicamente en los costos de la vivienda y no les importa desplazarse hasta la ciudad de Cali para sus trabajos. 

En muchos de estos casos, estos municipios se convierten en ciudades “dormitorio”. 

¿El tiempo mínimo del arrendamiento es un año, pero se puede negociar el periodo y bajarlo a seis meses?
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Normalmente los contratos se pactan con vigencias anuales, aunque esto no es una condición normativa u obligatoria.

¿Cuáles son los documentos que le exige el propietario del bien al futuro inquilino. Buscar los fiadores es lo primero que debe hacer el inquilino?

En este sentido, es muy importante precisar que se presentan dos situaciones: La primera, es que el propietario del inmueble haya delegado la administración de la vivienda a una inmobiliaria formalmente constituida, para lo cual esta normalmente ofrece al propietario un seguro de arrendamiento que garantiza el pago del canon en caso de mora o siniestro.

En estos casos, las compañías aseguradoras o afianzadoras, son las que realizan el estudio del posible inquilino y, para tal efecto, solicitan una serie de documentos que normalmente buscan establecer su capacidad de pago frente al canon pactado.

La segunda situación es cuando el propietario directamente, es decir, sin intermediación de una inmobiliaria formalmente constituida, pone en arriendo una vivienda, en cuyo caso, las exigencias suelen ser menores en cuanto a la documentación solicitada, pero se pueden corren más riesgos frente al inquilino.

Por último, es importante anotar que tanto propietarios que alquilan directamente, como inmobiliarios delegados por los propietarios para poner en alquiler una vivienda, solicitan, dependiendo del monto del canon, uno (01) o dos (02) deudores solidarios para recuperar o garantizar el pago de los canones que por alguna razón no fueron cancelados por el inquilino.

¿El tiempo mínimo del canon de arrendamiento es un año, pero qué tan bueno es negociar el periodo y bajarlo a seis meses?

Normalmente los contratos se pactan con vigencias anuales, aunque esto no es una condición normativa u obligatoria. Los contratos de arrendamiento a corto plazo, es decir, por debajo de un año, suelen ser inconvenientes tanto para el propietario de la vivienda, como para el inquilino o arrendatario.

Para el primero, porque los costos de poner en condiciones el inmueble para su pronto alquiler, genera ciertos costos fijos que difícilmente se recuperan antes de dos o tres canones, y para el segundo, porque los costos de traslado (trasteo), inversiones en cortinas, cambios de chapas, etc. también deberían ser considerados. Así las cosas, resulta mucho más conveniente para ambos pactar vigencias mínimas de un año.

¿Cuáles son las claves que debe analizar el futuro inquilino sobre el estado del apartamento o vivienda?, Qué se debe revisar?

Lo primero es mirar las condiciones de estabilidad estructural de la vivienda. Obviamente no estamos hablando de la necesidad de contratar un experto para esto, simplemente se trata de observar con cuidado que no existan daños que hayan sido reparados como agrietamientos, o que se observen flexiones de las losas de entrepiso, comúnmente denominadas "planchas". Sin embargo, lo más común consiste en revisar en detalle el inventario que entrega el propietario o la inmobiliaria que administra la vivienda, dentro del que se destacan la funcionalidad de la parte hidráulica (lavaplatos, lavamanos, duchas, etc.), la funcionalidad de la parte sanitaria (desagües de lavaplatos, sanitarios, duchas, sifones, etc.), la funcionalidad de la parte eléctrica y de gas (estufa, hornos, calentadores, etc); así como también aspectos relativos a la seguridad interna de la vivienda o su vulnerabilidad (chapas, rejas, etc.).

¿Con cuánto tiempo de anticipación se debe buscar vivienda?

Esto puede variar en función de múltiples factores, especialmente, del tiempo que disponga la persona para tal fin. Hoy en día existen herramientas que facilitan muchísimo esta gestión, como son las plataformas de búsqueda de inmuebles a través de internet, algunas de las cuales son especializadas en este tipo de búsquedas, aunque también muchas inmobiliarias cuentan con información a través de sus páginas. 

La búsqueda en clasificados de periódicos también es una opción importante. Sin embargo, una vez escogidas y analizadas las opciones, normalmente lo que sigue es coordinar una cita con la persona encargada de mostrar la vivienda y realizar la visita, lo cual, en muchas ocasiones, solo es posible los fines de semana por razones laborales. En general, dependiendo de la necesidad de cada quién, el proceso de búsqueda debe realizarse como mínimo con un (01) mes de anticipación, pero en muchas ocasiones se requieren dos (02) meses o más.

¿Es recomendable compartir el bien en alquiler con otra u otras personas?

Normalmente, en los contratos de arrendamiento se impide o prohíbe de manera expresa subarrendar un inmueble. Sin embargo, si el propietario directamente lo autoriza o autoriza a la inmobiliaria administradora esta figura se puede dar ocasionalmente. Ahora bien, si esta figura se da, obviamente es muy importante tomar todas las precauciones frente a la o las personas con las que se piensa compartir la vivienda, no solo por razones de seguridad, sino también por muchas razones adicionales como normas de convivencia entre otros.